¿Qué es el valor catastral de un inmueble y cómo puedo conocerlo?

El artículo 22 del RDL 1/2004 define el valor catastral cómo aquel que se determina objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario, estará integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones.

Para la determinación del valor catastral se tienen en cuenta una serie de factores como la localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas de los terrenos, el coste de ejecución material de las construcciones, uso, calidad y antigüedad edificatoria, los datos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, la influencia de los valores de mercado, entre otros. El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo este como el precio más probable por el cual podría venderse entre partes independientes, un inmueble libre de cargas.

La fijación del valor catastral se efectuará mediante la aplicación de la correspondiente ponencia de valores vigente en cada municipio, en la que se recogen los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás circunstancias que permitan determinar su valor.

¿Para qué se utiliza el valor catastral?

El valor catastral sirve de base imponible para el cálculo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o recibo de la contribución, que recaudan los ayuntamientos anualmente y cuyo importe vendrá determinado por el valor que alcance el inmueble en el Catastro pudiendo ser actualizado mediante la Ley de Presupuestos Generales del Estado.

Anteriormente, además, servía de base imposible para el cálculo de otros impuestos cómo era el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Este escenario ha cambiado tras la entrada en vigor a 01 de enero de 2022 por la DGC del valor de referencia de un inmueble, tal como establecía la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude. En este sentido será el valor de referencia de Catastro el valor mínimo por que el que debe tributar en la transmisión de un inmueble.

¿No estás de acuerdo con el valor catastral de tu vivienda?

Todo propietario puede acceder al valor catastral de su inmueble a través de cualquier recibo de la contribución o mediante certificado catastral obtenido desde la Sede Electrónica del Catastro o facilitado en cualquier punto de información catastral, cómo tu ayuntamiento.

No es para nada extraño que en alguna ocasión un contribuyente haya contratado a un técnico competente para la revisión de su valor catastral, ya que no está de acuerdo con el importe asignado. En un primer momento es importante fijarnos en la realidad física y características del inmueble, ya que si se trata de una discrepancia descriptiva y/o gráfica (diferente aprovechamiento, cabida, etc.) tendremos que iniciar un procedimiento para adecuarlo a la realidad.

En el caso de no ver incidencias en sus características descriptivas y/o gráficas, iniciaríamos un estudio/valoración catastral que nos podría llevar a considerar que dicho valor es excesivo o injusto y, por tanto, iniciar los trámites para recurrirlo. Pero… ¿cuándo es conveniente hacerlo?

Aunque la liquidación y tributo del impuesto IBI le corresponde a los Ayuntamientos, el organismo que fija el valor catastral es el Catastro, por ello el contribuyente deberá dirigirse a la Dirección General, si desea corregir dicho valor catastral. Ahora diferenciaremos tres momentos sucesivos en su estudio, asignación y fijación:

1. La Ponencia de Valores determina el valor catastral, y se exigía al contribuyente que impugnara dicha ponencia en el caso de no estar de acuerdo con el valor asignado. Sin embargo, el Tribunal Supremo mediante (Sentencia 579/2019), ha liberado al contribuyente al considerar a las ponencias documentos técnicos cuyo objetivo es la fijación de valores genéricos de suelo, construcciones y coeficientes correctores, en los que no se llega a asignar los valores de los inmuebles.
2. En este sentido la jurisprudencia permite impugnar el valor catastral en el momento (plazo de un mes) de recibir la notificación individualizada de dicho valor, sabiendo que sólo estaríamos impugnando su aplicación concreta.
3. Si vence este plazo ya no tendremos opción de reclamar ningún cambio, pero si estaremos a tiempo de solicitar una revisión catastral de dicho valor contra una liquidación del IBI o plusvalía municipal (Sentencia de 30 de mayo de 2014).

Por último, y en base a lo comentado, sabiendo la utilidad del valor catastral, es importante que en el caso de percibir que dicho valor puede alejarse significativamente de la realidad inmueble, nos pongamos en manos de un técnico que nos aconseje y estudie el caso y, en definitiva, que regularice la situación de nuestra propiedad en el Catastro inmoboliario.